Il condominio e le disposizioni della Regione Lombardia in materia di impianti termici e efficienza energetica nell'edilizia - 09/01/2012

Oltre ad aver dettato la normativa in merito alla certificazione energetica nell’edilizia, la Regione Lombardia ha elaborato le “Disposizioni per l’esercizio, il controllo, la manutenzione e l’ispezione degli impianti termici nel territorio regionale” (Deliberazione n° IX/2601) che individuano:

  • le procedure di invio dei rapporti di controllo tecnico;
  • la documentazione identificativa dell’impianto e la comunicazione all’Ente Locale competente;
  • le responsabilità e le sanzioni per gli inadempienti.

Nel caso di condomini di civile abitazione, dotati di impianti termici centralizzati, agli amministratori sono assegnati i seguenti compiti.

1) L’amministratore di condominio può:
- mantenere la responsabilità dell’impianto per l’esercizio e la manutenzione;
- delegare questa responsabilità ad un soggetto “terzo”.

In ogni caso l’amministratore è tenuto a trasmettere all’Ente Locale competente (Provincia o Comune) comunicazione della propria nomina, revoca o dimissione dall’incarico, mediante l’utilizzo di un apposito modulo (schema “L”). La comunicazione deve essere trasmessa in formato cartaceo e in via telematica attraverso il C.U.R.I.T. (*) previa registrazione in qualità di amministratore di condominio. Qualora il contratto di Amministratore di Condominio sia rinnovato di anno in anno con lo stesso condominio, l’Amministratore è comunque tenuto alla comunicazione della nomina e della disdetta ogni anno.

La mancata comunicazione al C.U.R.I.T., secondo la tempistica indicata, è passibile di sanzione amministrativa da € 100,00 a € 600,00, riducibile del 50 per cento, nel minimo e nel massimo degli importi previsti, in caso di inosservanza delle relative disposizioni accertate entro due anni dalla data di entrata in vigore della suddetta Deliberazione.

Gli amministratori che decidono di mantenere la responsabilità dell’impianto per l’esercizio e la manutenzione sono tenuti far rispettare adempimenti legati al periodo di riscaldamento previsto dalle norme, dai limiti massimi inerenti la durata di attivazione dell’impianto e di temperatura ambiente, al divieto di riscaldare box, cantine, ecc.. In caso di inadempienze, evidenziate dall’attività ispettiva, sono passibili di sanzioni amministrative che generalmente sono a carico dei soggetti “terzo responsabile” (questi ultimi, nella maggior parte dei casi, si rivalgono sul condominio).

(*) Trattasi del Catasto Unico Regionale degli Impianti Termici, un portale tecnologico informativo realizzato dalla Regione Lombardia.

 

2) A partire dal 1 gennaio 2012 e entro il 31/7/2014 ogni impianto termico deve essere dotato di una “targa identificativa”, generata da C.U.R.I.T.. Nel caso di centrali termiche, è prevista la possibilità che terzi responsabili e amministratori di condominio siano coinvolti nella produzione delle targhe.

 

3) La Legge Regionale n.24/06 prevede l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore per gli impianti termici a servizio di più unità immobiliari, con lo scopo di contenere i consumi energetici e suddividere le spese per la climatizzazione invernale in base ai consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare. L’obbligo di installazione di detti sistemi per gli impianti termici esistenti è il seguente:

Tipologia impianto

Data entro cui adottare termoregolazione e contabilizzazione del calore (**)

Superiore a 350 kW e installazione ante 1/8/1997

1/8/2012

Maggiore o uguale a 116,4 kW e installazione ante 1/8/1998

1/8/2013

I restanti impianti

1/8/2014

(**) il sistema deve essere operativo entro il 15 ottobre successivo all’obbligo della propria scadenza.

 

In caso di mancato rispetto dell’obbligo di installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione (sono previste ispezioni “ad hoc” anche presso le unità immobiliari) il responsabile dell’impianto termico incorre nella sanzione amministrativa da 500,00 € a 3.000,00 € per ogni unità immobiliare dell’edificio servita dall’impianto; alla medesima sanzione è soggetto il responsabile dell’impianto che, pur avendo installato sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, non ne rispetti le indicazioni del corretto funzionamento e utilizzo.

 

Occorre inoltre evidenziare che la Legge Regionale 29 giugno 2009 – della Lombardia n.10 (“Disposizioni in materia di ambiente e servizi di interesse economico generale – Collegato ordinamentale”) prevede procedimenti di applicazione di sanzioni amministrative che possono riguardare:

- l’amministratore di condominio (***);
- il certificatore energetico, il progettista e il direttore dei lavori che sottoscrivono documenti non veritieri in merito alle prestazioni energetiche di un edificio (per ciascuno di essi le definite sanzioni sono stabilite fino a € 10.000,00 per il primo, € 15.000,00 per il secondo e addirittura € 30.000,00 per il terzo);
- l’alienante che non fornisce l’attestato di certificazione energetica (prevista sanzione amministrativa da € 5.000,00 a € 20.000,00);
- il locatore che non fornisce l’attestato di certificazione energetica (prevista sanzione amministrativa da € 2.500,00 a € 10.000,00);
- l’aggiudicatario di un contratto servizio energia che non fornisce l’attestato di certificazione energetica (prevista sanzione amministrativa da € 500,00 a € 2.000,00).

La competenza per accertare le infrazioni ed irrogare le sanzioni sono ripartite tra Comuni e Regione; le competenze regionali sono esercitate tramite Cestec s.p.a., cui è stata riconosciuta la competenza ad introitare i proventi delle sanzioni applicate (ciò è previsto dalla Legge Regionale 28/12/2009, n.30). Cestec s.p.a. (CEntro per lo Sviluppo Tecnologico, l’Energia e la Competitività) è una società totalmente partecipata da Regione Lombardia che opera con l'azione di governo regionale, per sostenere con diversi servizi e progetti, il lavoro delle piccole e medie imprese lombarde.

(***) “…L’amministratore di condominio servito da impianto di riscaldamento centralizzato che, entro i termini e secondo le modalità stabilite dalla Giunta regionale ai fini dell’istituzione e gestione del catasto degli impianti termici, omette di comunicare la propria nomina al comune o alla provincia, sulla base delle competenze previste rispettivamente dagli articoli 27, comma 1, lettera d) e 28, comma 1, lettera c), della l.r. 26/2003, incorre nella sanzione amministrativa da € 100,00 a € 600,00…”.

 

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